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Stadtplanungs- und Bauordnungsamt

Bild (Bildlizenz/Fotograf/Grafiker): Jesús González Rebordinos

Wohnen

Stadt fasst Entwicklungen auf dem Dortmunder Grundstücksmarkt zusammen

Nachricht vom 30.03.2021

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund zeigt mit seinem aktuell veröffentlichten Grundstücksmarktbericht 2021 die Entwicklung auf dem Dortmunder Grundstücksmarkt auf. Besonders der Preis von Immobilien zur Eigenwohnnutzung steigt. Die Nachfrage hat sich durch die Pandemie nicht gemindert.

Investitionsbereitschaft trotz Corona weiterhin hoch

Durch die Covid-19-Pandemie waren im Jahr 2020 weitreichende Auswirkungen auf alle Lebensbereiche zu verzeichnen. Auch mögliche Einflüsse auf dem Immobilienmarkt wurden diskutiert. Die Analyse der Kaufpreissammlung lässt hingegen zurzeit keine Auswirkungen auf den Dortmunder Grundstücksmarkt erkennen. "Die Investitionsbereitschaft war in 2020 aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase, der Zinsentwicklung bei Banken und Sparkassen und der Sicherung von Vermögen in wertbeständige Wohnimmobilien unbeeinflusst von der Corona-Pandemie", führt Christian Hecker aus.

Eventuelle Auswirkungen auf andere Teilmärkte (Büro, Gewerbe) hinsichtlich der Vermietungs- und Investmentmärkte sind nicht abschließend bestimmbar. Für das zurückliegende Jahr wurden seitens der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund über 4.800 Kaufverträge registriert und analysiert und damit rund acht Prozent mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz im Berichtsjahr 2020 liegt, wie in den letzten Jahren, bei rund 1,5 Milliarden Euro.

Deutliche Preiszunahme

Die Preisentwicklung insbesondere eigengenutzter Wohnimmobilien als auch die Entwicklung der marktbeschreibenden Indikatoren (Liegenschaftszinssatz, Marktanpassungsfaktoren, Immobilienrichtwerte) bestätigen eine deutliche Preiszunahme. Bei bebauten Grundstücken (ohne Wohnungs- und Teileigentum) sind die Anzahl der abgeschlossenen Kauffälle und der damit verbundene Geldumsatz insgesamt leicht rückläufig.

Wird der Teilmarkt der Wohnimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäusern und Geschosswohnungsbau) näher betrachtet, ist bei nahezu gleicher Anzahl an abgeschlossenen Kauffällen ein Anstieg des Geldumsatzes von neun Prozent zu verzeichnen. Die Umsatzsteigerung spiegelt sich auch in der Kaufpreisentwicklung wieder. So lässt sich eine durchweg positive Entwicklung bei Bestandsimmobilien zwischen vier Prozent und elf Prozent feststellen. Der höchste Kaufpreis für ein Ein-/Zweifamilienhaus wurde in Lücklemberg mit rund 3,5 Mio. Euro erzielt.

Bei gewerblich genutzten Immobilien ist die Anzahl an Grundstückstransaktionen deutlich um ca. 35 Prozent zurückgegangen, der Umsatz hingegen ist um fünf Prozent gestiegen, begründet durch einen sehr hohen Kauffall.

Im Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum ist die Anzahl der getätigten Transaktionen, aufgrund einer größeren Anzahl an Verkäufen von Garagen/Stellplätzen, deutlich gestiegen, der Geldumsatz hingegen nur leicht. Für eine neu errichtete Eigentumswohnung sind letztjährig rund 3.400 Euro/m² Wohnfläche gezahlt worden, und damit rund 15 Prozent mehr als im Vorjahr. Bei den Kaufpreisen für Wohnungseigentum im Bestand ist analog zur Immobilienrichtwertentwicklung ein deutlicher Anstieg von durchschnittlich rund 20 Prozent zu erkennen. "Die allgemeine Preisentwicklung von Bestandsimmobilien zeigt das Vertrauen der Käufer in den Standort Dortmund und die Werthaltigkeit von Immobilien," erläutert Ulf Meyer-Dietrich als stellvertretender Vorsitzender, "so ist insbesondere in den innenstadtnahen Lagen ein deutlicher Preisanstieg zu verzeichnen." Die teuerste veräußerte Eigentumswohnung lag jedoch in Kirchhörde bei 700.000 Euro.

Zur eigenverantwortlichen Ermittlung eines aktuellen Marktpreises steht Ihnen kostenfrei ein Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK) unter boris.nrw.de zur Verfügung.

Baugebiete fast vollständig bebaut

Der Geldumsatz für unbebaute baulich nutzbare Grundstücke lag im Berichtsjahr 2020 bei rund 60 Millionen Euro und somit etwa vier Millionen unter dem des Vorjahres. Die Anzahl der dem Geldumsatz zu Grunde liegenden, abgeschlossenen Kauffälle ist ebenfalls rückläufig. Hier ist ein erneuter deutlicher Rückgang um rund 20 Prozent zum Vorjahr (Vorjahr -33 Prozent) zu verzeichnen. Lediglich 14 Verträge wurde in Neubaugebieten abgeschlossen, davon sieben in der Brechtener Heide. "Die größeren Baugebiete der letzten Jahre sind fast vollständig bebaut und ein geringeres Angebot an Bauplätzen findet sich in steigenden Bodenrichtwerten wieder", verdeutlicht Christian Hecker.

So beträgt die Bodenpreissteigerung, als Kennzahl für eine durchschnittliche Entwicklung im gesamten Dortmunder Stadtgebiet, für den individuellen Wohnungsbau rund plus neun Prozent und für den Geschosswohnungsbau rund plus fünf Prozent. "Die größere Bereitstellung von Wohnbaulandflächen würde zu einer Entspannung in diesem Teilmarkt führen", ergänzt Ulf Meyer-Dietrich. Das höchste Bodenrichtwertniveau ist in Lücklemberg, in der südlichen Gartenstadt und am Phoenix See zu finden. Hier überschritt der Bodenrichtwert für ein unbebautes Ein- und Zweifamilienhausgrundstück die 600 Euro/m² Schwelle.

Veränderungen für gewerblich genutzte Grundstücke gab es nicht. Hier blieb der Bodenrichtwert auf dem Niveau des Vorjahres.

Bei landwirtschaftlichen Flächen erhöht sich der Bodenrichtwert um 1 Euro/m² auf 7,00 bzw. 7,50 Euro/m².

Bodenrichtwerte für forstwirtschaftliche Flächen wurden neu definiert und erstmalig ohne Aufwuchs in Höhe von 1,20 Euro/m² ausgewiesen (ehem. 2,40 Euro/m² inkl. Aufwuchs).

Mehr zum Gutachterausschuss

Die Gutachterausschüsse sind als Einrichtungen des Landes unabhängige, nicht an Weisungen gebundene Kollegialgremien. Die Geschäftsstelle ist beim städtischen Vermessungs- und Katasteramt eingerichtet. Mehr über Gutachterausschüsse insbesondere über deren Zusammensetzung, Aufgaben und Produkte ist unter www.gars.nrw/dortmund abrufbar. Die Produkte der Gutachterausschüsse in NRW, insbesondere die Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und Immobilienrichtwerte werden kostenlos zum Download bereitgestellt. Im Grundstücksmarktbericht werden auch Daten für die Immobilienwirtschaft veröffentlicht, wie Liegenschaftszinssätze, Wertfaktoren oder Umrechnungskoeffizienten.

Dieser Beitrag befasst sich mit Verwaltungsangelegenheiten der Stadt Dortmund. Dieser Hinweis erfolgt vor dem Hintergrund aktueller Rechtsprechung.

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