Wohnen
Dortmunds Wohnungsmarkt: Bauturbo und Flächen als Lichtblicke
Die Stadt Dortmund verfügt über erhebliche Flächenpotenziale und hat mit dem „Bauturbo“ ein Instrument gestartet, um den Wohnungsbau zu beschleunigen – doch der Markt bleibt angespannt: Die Mieten steigen weiter, der Sozialwohnungsbestand droht bis 2035 stark zu schrumpfen, und die Fertigstellungen sowie Baugenehmigungen sind 2025 deutlich eingebrochen. So lautet das Fazit des aktuellen Wohnungsmarktberichtes.
Bei Neuvermietungen im Bestand zahlen Haushalte durchschnittlich 9,30 Euro pro Quadratmeter kalt, ein Plus von 3,7 Prozent zum Vorjahr. Im Neubau liegt der Schnitt bei 13,71 Euro pro Quadratmeter kalt (+3,1 Prozent). Besonders bei großen Wohnungen sind Preisniveau und Dynamik überdurchschnittlich hoch – ein klares Indiz für das Missverhältnis aus starker Nachfrage und geringem Angebot.
„Lock-in-Effekt“: Umzüge auf historischem Tief
Weil die Schere zwischen alten Verträgen und neuen Angeboten weiter wächst, bleiben Menschen länger in ihren Wohnungen („Lock-in-Effekt“). Die Umzugsrate ist auf einen historischen Tiefstand gesunken: nur 57 Umzüge je 1.000 Einwohnerinnen und Einwohner. Das dämpft die Durchmischung und erschwert es, passendere Wohnungen zu finden.
Dezernent für Umwelt, Planen und Wohnen der Stadt Dortmund
Laut des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes hat das Neubaugeschehen im Jahr 2025 mit nur 206.000 Wohnungen deutschlandweit den Tiefststand seit zehn Jahren abgebildet. Die Prognose des Verbandes für 2026 und 2027 ist deutlich besser.
Bauleistung bricht ein – Dortmund hinkt hinter NRW-Trend
Der dringend benötigte Neubau stockt: 2025 wurden mit 898 fertiggestellten Wohnungen fast 44 Prozent weniger geschaffen als im Jahr zuvor. Auch die Baugenehmigungen gingen um 42 Prozent zurück. Während NRW insgesamt ein Plus von 10,7 Prozent verzeichnete, hinkt Dortmund diesem Trend hinterher. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und unsichere globalpolitische Rahmenbedingungen wie der Ukrainekrieg und der Golfkonflikt belasten die Branche.
Sozialwohnungen schwinden trotz Rekordförderung
Die Stadt bewilligte 2025 eine Rekordsumme von 109,5 Millionen Euro für 604 geförderte Wohnungen. Dennoch droht ein Engpass: Weil viele alte Preisbindungen auslaufen, könnte der Bestand an geförderten Mietwohnungen bis 2035 von fast 20.000 auf rund 11.700 fallen. Um diesen Rückgang zu stoppen, müssten in den nächsten zehn Jahren jährlich rund 800 neue Sozialwohnungen gefördert werden.
Anja Laubrock, Leiterin Amt für Wohnen, betont das Engagement beim Thema Wohnungsförderung seitens des Landes und der Kommune: „Wir haben zum Beginn des Jahres ein Globalbudget von 40 Millionen zugewiesen bekommen. Und wenn man dann sieht, dass wir sind bei 109,5 Millionen gelandet sind, dann konnten wir also schon noch sehr viel zusätzliche Mittel nach Dortmund holen.“
Wartelisten wachsen, Vermittlung wird schwieriger
Ende 2025 waren rund 2.600 Haushalte für eine geförderte Mietwohnung vorgemerkt – 22 Prozent mehr als im Vorjahr. Gleichzeitig konnten nur rund 900 Haushalte vermittelt werden, etwa 400 weniger als 2024. Das zeigt: Gerade im preisgünstigen Segment ist der Markt besonders stark angespannt.
Große Flächenpotenziale – aber nicht überall
Die Stadt hat erhebliche Wohnbaureserven: 4.190 Wohneinheiten auf 72 Hektar in rechtskräftigen Bebauungsplänen, 5.240 auf 99 Hektar in Aufstellung sowie 7.400 auf 187 Hektar im Flächennutzungsplan. Das größte Kontingent liegt in Brackel, gefolgt von Außenbezirken wie Scharnhorst, Aplerbeck, Hombruch und Huckarde. In der Innenstadt-Nord gibt es hingegen kein Flächennutzungsplanpotenzial mehr; dort sind Neuentwicklungen vor allem über Abriss/Neubau oder Nutzungsänderungen möglich.
Dezernent für Umwelt, Planen und Wohnen der Stadt Dortmund
Wenn man sich den Flächennutzungsplan ansieht, gibt es insgesamt 187 Hektar an Bauland, das grundsätzlich vom Stadtrat schon als Baufläche beschlossen wurde. Da sind wir im Vergleich zu unseren Nachbarkommunen sehr gut aufgestellt. Die anderen Städte wie Essen und Bochum haben nicht so viel Potenzialfläche auf ihrem Stadtgebiet.
Bauturbo soll Prozesse beschleunigen – Büro-zu-Wohnen als Hebel
Seit Mai 2026 läuft der
Kaufpreise für Eigenheime geben leicht nach
Positiv entwickelt sich der Markt für Eigenheime: Freistehende Einfamilienhäuser im Bestand verbilligten sich im Angebot leicht um 5 Prozent auf rund 511.000 Euro; bei Neubauten liegen die Angebotspreise mit 590.000 Euro ebenfalls leicht unter dem Vorjahr. Reihen- und Doppelhäuser bleiben mit rund 350.000 bzw. 425.000 Euro stabil.
Demografie: Mehr Familien, künftig mehr Seniorenbedarf
In den letzten zehn Jahren sind die Gruppen der 31- bis 45-Jährigen sowie der Kinder und Jugendlichen deutlich gewachsen – damit steigt die Nachfrage nach großem, familiengerechtem Wohnraum. Gleichzeitig rücken die Babyboomer ins Rentenalter, was künftig einen großen Bedarf an seniorengerechtem Wohnraum auslösen wird. Der statistische Bevölkerungsrückgang um 0,4 Prozent auf rund 612.000 Einwohner beruht auf Melderegister-Bereinigungen und bringt faktisch keine Entlastung für den Wohnungsmarkt.
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