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Dortmunder Wohnungsmarkt – Baugenehmigungen und Fertigstellungen waren 2022 auf Rekordhöhe

Die Stadt wirft einen Blick auf den Dortmunder Wohnungsmarkt im vergangenen und laufenden Jahr. Bei der Erteilung von Baugenehmigungen lag Dortmund im Landesvergleich zuletzt vorne. Das hat auch mit dem Vorgehen beim Ausweisen neuer Wohngebiete und der Möglichkeit von Förderungen beim Wohnungsbau zu tun.

Blick vom Stadthaus über die Innenstadt
Bild: Stefanie Kleemann
Bild: Stefanie Kleemann

Während im Landesdurchschnitt bei den erteilten Baugenehmigungen für neue Wohneinheiten ein Rückgang von drei Prozent zu verzeichnen war, konnte in Dortmund bei der Erteilung von Baugenehmigungen 2022 ein Zuwachs von 2.262 im Jahre 2021 auf 2.616 im Jahre 2022 für neue Wohneinheiten erreicht werden. Dies entspricht einer Steigerung von 15,6 Prozent.

Vor allem Zwei- und Mehrfamilienhäuser in Planung

Während bei den neuen Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser in Dortmund mit -4,1 Prozent ein leichter Rückgang festzustellen ist, weisen die Zweifamilienhäuser mit +29,4 Prozent und die Mehrfamilienhäuser mit +32,8 Prozent einen starken Zuwachs auf.

Diese für Dortmund guten Zahlen hatte das Landesamt für Statistik IT NRW erstmals im März veröffentlicht. Zum Vergleich: Im Jahr 2021 wurde 1.664 Wohnungen fertig gestellt und 2.262 Wohnungen genehmigt.

Das erzielte Ergebnis bei der Anzahl der baugenehmigten Wohnungen (inklusive Einfamilienhäuser) wurde in den vergangenen 35 Jahren nur zweimal übertroffen: 1996 (3.153) und 1999 (2.985).

Stadt Dortmund setzt verstärkt auf Bau von Mehrfamilienhäusern

In den aktuellen Zahlen lässt sich durchaus das Umschwenken der Stadt Dortmund bei der Ausweisung neuer Wohngebiete im Rahmen der Bauleitplanung wiedererkennen, die in den letzten Jahren verstärkt auf den Mehrfamilienhausbau gesetzt hat. Auch die Fördermöglichkeiten und die erfolgreichen wohnungspolitischen Bemühungen des Stadtplanungs- und Bauordnungsamtes sowie des Amtes für Wohnen spielen für die Zahlen eine wichtige Rolle.

Zahl fertiggestellter Wohnungen belegt den Trend

Die Zahl der erteilten Baugenehmigungen ist jedoch nicht gleichzusetzen mit der Zahl der tatsächlich errichten Wohnungen, da oft nicht sicher ist, ob Baugenehmigungen unmittelbar auch ausgeschöpft werden. Deshalb ist der Blick auf die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen wichtig.

Am 1. Juni 2023 veröffentlichte IT NRW nun die Zahlen der Fertigstellungen im Jahr 2022, die trotz der statischen Erhebungsunschärfen (z.B. verspätete Meldungen) den beschriebenen positiven Trend für Dortmund noch einmal deutlich untermauern. So konnte trotz leichter Rückgänge bei Ein- und Zweifamilienhäusern eine Steigerung von 66,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr bei den Mehrfamilienhäusern erzielt werden. In absoluten Zahlen ausgedrückt wurden in 2022 1964 Wohnungen gegenüber (1489 im Jahr 2021) als fertiggestellt gemeldet. Dies ist die beste Zahl seit 2001. Die Zahl von 1964 fertiggestellten (neuen) Wohnungen wird noch einmal getoppt, wenn auch die Wohnungen hinzugenommen werden, die durch Um- oder Ausbauarbeiten entstanden sind: 2.121.

Hohe Baukosten sorgen für Rückgang in 2023

Ein Wermutstropfen ist jedoch, dass die baukonjunkturelle Lage auch an Dortmund nicht vorbeigehen wird. Sie wird sich nur erst im Jahr 2023 tatsächlich in den Zahlen widerspiegeln. Die Tendenz aus den ersten Monaten und ein Blick auf den Markt legen das jetzt schon nahe. Zwar verfügt Dortmund über ein ausreichendes Flächenangebot, damit die benötigte Anzahl an Wohnungen geschaffen werden kann. Doch die hohen und stetig steigenden Baukosten machen es immer schwieriger, den Wohnraum im bezahlbaren Preissegment zu errichten.

Das statistische Landesamt IT NRW lieferte erst kürzlich damit korrespondierende Zahlen: Die Auftragseingänge des nordrhein-westfälischen Bauhauptgewerbes waren landesweit im ersten Quartal 2023 um 11,5 Prozent niedriger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Für die Auftragslage ist sowohl im Tiefbau (−8,8 Prozent) als auch im Hochbau (−13,6 Prozent) ein Rückgang festzustellen.

Wohnraumförderung als Gegenmittel

Ein wichtiges Instrument zur Abfederung der hohen Baukosten ist die Bereitstellung von Wohnraumfördermitteln des Landes NRW, die Investierenden für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen im Miet- und Eigentumsbereich zur Verfügung stehen und beim Amt für Wohnen der Stadt Dortmund beantragt werden können. Im Rahmen der Wohnbauflächenentwicklung ist in Dortmund seit vielen Jahren eine Quote für die Errichtung von geförderten Mietwohnungen festgeschrieben. Diese wurde mit dem Beschluss des Kommunalen Wohnkonzeptes Dortmund 2021 von 25 auf 30 Prozent erhöht.

Rund 65 Millionen Förderung in 2022

Im Jahr 2022 konnte die Stadt Dortmund rund 65 Millionen Euro Fördermittel für 25 Wohnungsbaumaßnahmen bewilligen. Damit konnten insgesamt 337 Wohnungen mit öffentlichen Förderdarlehen bedacht werden.

Für das laufende Jahr liegen dem Amt für Wohnen jetzt zur Halbzeit in der Mitte des Jahres Förderanträge für 20 Bauvorhaben oder Modernisierungen vor. Dies würde einem Förderdarlehen von 40,8 Millionen Euro entsprechen. Damit würden 163 Wohneinheiten gefördert, davon 150 im Mitwohnungsneubau. Weitere Anträge für 2023 sind bereits angekündigt. In jedem Jahr werden die meisten Bewilligungen erst im dritten bzw. im vierten Quartal erteilt.

Gute Zahlen geben Hoffnung – Ziele weiter im Visier

Die Zahlen zu den Baugenehmigungen, den Fertigstellung und den Förderanträgen sind definitiv positiv zu bewerten. Es bleibt aber angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen rund um das Bauen in Deutschland abzuwarten, ob das erfreuliche Ergebnis bei den Baugenehmigungen in den nächsten Jahren auch in Baufertigstellungen mündet und ob es trotz der Krise gelingt, das Bauantragsgeschehen einigermaßen stabil zu halten. Die Stadt Dortmund benötigt neue Wohnungen dringend für die Wohnraumversorgung – gerade im Hinblick auf die wachsende Zahl der Bevölkerung und der Anzahl der Haushalte.

Leerstand von nur zwei Prozent

Ziel ist es weiterhin, die derzeit niedrige Wohnungsleerstandsquote von zwei Prozent zu erhöhen und somit den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. Im Kommunalen Wohnkonzept Dortmund wurden daher für die jährliche Neubautätigkeit 2.000 Wohnungen anvisiert. Dabei stehen neben der reinen Anzahl an Wohnungen auch die benötigten und nachgefragten Qualitäten im Fokus, wie z. B. Barrierefreiheit, Energieeffizienz, Wohnraum für unterschiedliche Haushaltstypen (Singles, Familien, Alleinerziehende), sowie die bereits genannte Bezahlbarkeit.

Stadt Dortmund will selbst für bezahlbaren Wohnraum sorgen

Deshalb wird die Stadt Dortmund mit der neu strukturierten Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft (DSG) auch selbst einen Beitrag zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für alle Zielgruppen leisten. Insbesondere soll die DSG Wohnraum mit langfristig bezahlbaren und angemessenen Mieten gewährleisten. Dies soll dadurch erreicht werden, dass die geplanten Wohnungsbauvorhaben zu einem Großteil im geförderten und mittleren Preissegment errichtet werden. Die Mieten der geförderten Wohnungen sollen auch nach Auslaufen der Bindungen stabil bleiben.

Außerdem bietet die Stadt Dortmund anderen Investierenden die Wahlmöglichkeit, ob sie angebotene städtische Wohnungsbaugrundstücke kaufen oder in Erbpacht erwerben möchten. Beim Erwerb auf Basis des Erbbaurechtes verringern sich die Anfangsinvestitionen und damit auch die Finanzierungskosten. Durch die niedrigeren Gesamtkosten kann der Wohnraum kostengünstiger errichtet werden und wird dadurch insgesamt bezahlbarer.

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