Grundstücksmarkt in Dortmund steht wegen Energiekosten und Hypothekenzinsen unter Druck

Trotz gestiegener Finanzierungs-, Bau- und Energiekosten sind die Preise für Grundstücke in Dortmund gestiegen. Aber: Im zweiten Halbjahr 2022 wurden erstmals nach Jahren auch sinkende bzw. stagnierende Tendenzen bei den Grundstückspreisen deutlich.

Gleichzeitig sind allerdings im zweiten Halbjahr weniger Kaufverträge geschlossen worden als in den Vorjahren. Die abgeschlossenen Kaufverträge des ersten Halbjahres waren noch unbeeinflusst von den Auswirkungen des Ukraine-Krieges. Ab Jahresmitte hingegen gab es laut Gutachterausschuss der Stadt Dortmund eine gewisse Kaufzurückhaltung zu verzeichnen, die durch die gestiegenen Hypothekenzinsen, gleichzeitig gestiegene Baukosten und absehbar gestiegene Energiekosten begründet war.

Die in den vergangenen Jahren teilweise starken Preisanstiege sind seitdem nur noch gedämpft feststellbar - teilweise gibt es sogar Preisrückgänge. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund zeigt mit seinem aktuell veröffentlichten Grundstücksmarktbericht 2023 die Entwicklung auf dem Dortmunder Grundstücksmarkt auf. Christian Hecker, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund, stellte die aktuellen Daten jüngst vor. Trotz eines deutlichen Rückgangs des Geldumsatzes und der Anzahl an Grundstückskaufverträgen im Jahr 2022 liegen ihm zufolge die Preise für eigengenutzte Immobilien sowie auch der m²-Preis für bebaubare Wohngrundstücke über dem Niveau des Vorjahres.

Der Umsatzrückgang ist auf ein geringeres Umsatzvolumen für hochpreisige, gewerblich genutzte Grundstücke und Mehrfamilienhäuser zurückzuführen. Die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (u.a. steigende Finanzierungs- und Energiekosten) sind im zweiten Halbjahr durch eine Dämpfung der Kaufpreisentwicklung nachweisbar.

Das eigene Haus ist 2022 teurer geworden

Die Preisentwicklung eigengenutzter Wohnimmobilien ergibt bei der ganzjährigen Betrachtung für 2022 eine Steigerung von durchschnittlich sechs Prozent bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern und bis zu 18 Prozent bei Reihen- und Doppelhaushälften.

"Aber die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, wie erhöhte Finanzierungs- und Energiekosten ('warme Nebenkosten') bremsen die noch deutlichere Preisentwicklung des ersten Halbjahres. Unterm Strich auf das ganze Jahr betrachtet zehren sie den Zuwachs des ersten Halbjahres nahezu vollständig auf", rechnete Christian Hecker vor.

So lag der Preiszuwachs beispielsweise bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern im erstenHalbjahr noch bei rund zwölf Prozent. Hier zeigt sich, dass mit steigenden Hypothekenzinsen und gleicher monatlicher Finanzierungsrate ein geringeres Finanzierungsvolumen zur Verfügung steht, was entweder zu einer Kaufzurückhaltung oder zu einer Kaufpreisreduzierung führt.

Gleichzeitig wurden im Rahmen der Marktbeobachtung längere Vermarktungszeiten festgestellt. Der höchste Kaufpreis für ein Ein-/Zweifamilienhaus wurde in der Gartenstadt mit mehr als vier Millionen Euro erzielt. Der durchschnittliche Kaufpreis einer 110 m² großen unterkellerten Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1980 liegt beispielsweise in Aplerbeck in guter Lage bei rund 450.000 Euro.

Auch Wohnungseigentum ist teurer geworden

Ähnlich verhält sich der Trend beim Wohnungs- und Teileigentum. "Für eine neuerrichtete Eigentumswohnung sind letztjährig durchschnittlich rund 4.400 Euro/m² Wohnfläche und damit etwa 700 Euro/m² Wohnfläche mehr als im Vorjahr gezahlt worden", führt Ulf Meyer-Dietrich, stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses, aus. "Der höchste Preis für eine Eigentumswohnung liegt bei mehr als 5.500 Euro/m² Wohnfläche. Beachtenswert hierbei ist, dass die Anzahl an neu veräußerten Eigentumswohnungen um mehr als 65 Prozent zurückgegangen ist."

Bei Wohnungseigentum im Bestand ist analog zur Immobilienrichtwertentwicklung ein durchschnittlicher Anstieg von zwölf Prozent über das Jahr betrachtet zu erkennen.

Lag im ersten Halbjahr 2022 der Preisanstieg noch bei 19 Prozent, so konnte in der zweiten Jahreshälfte auch hier eine rückläufige Wertentwicklung beobachtet werden. Auch hier spiegeln sich die deutlich gestiegenen Finanzierungs-, Bau- und Energiekosten des zweiten Halbjahres wider.

Wer bauen will, braucht oft ein (teures) Grundstück

Der Geldumsatz für unbebaute baulich nutzbare Grundstücke liegt zehn Prozent über dem von 2021. Die Anzahl der dem Geldumsatz zu Grunde liegenden Kauffälle ist hingegen deutlich um 30 Prozent zurückgegangen. Der gestiegene Umsatz pro Kauffall findet sich auch im "Bodenpreisindex" als Kennzahl für eine durchschnittliche Entwicklung im gesamten Dortmunder Stadtgebiet wieder.

So wurden Preise für unbebaute Wohnbaugrundstücke gezahlt, die im Mittel 14 Prozent über den Bodenrichtwerten lagen. Die Bodenrichtwerte steigen im Stadtgebiet daher weiter an. Zwischen 30 und 70 € / m² mehr müssen Käufer*innen kalkulieren.

Die Bodenrichtwerte für ein- bis zweigeschossige Wohngebäude liegen damit zwischen 280 Euro / m² in Mengede und 800 Euro / m² in der südlichen Gartenstadt. Ursache für die Bodenrichtwert-Entwicklung ist insbesondere, dass freie Bauplätze stetig weniger werden.