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Dortmund ist Vorreiter

Anzahl der Problemimmobilien in der Nordstadt um 70 Prozent gesunken.

Die Zahl der städtebaulicher Problemimmobilien in der Nordstadt hat sich innerhalb von sechs Jahren um fast 70 Prozent reduziert. Dank des koordinierten Einsatzes mehrerer Ämter der Stadt Dortmund sank sie von 122 im Jahr 2017 auf 39 zum Ende des Jahres 2022.

Rybicki, Westphal, Scharrenbach und Co
Bilanzierten die Teilnahme Dortmunds am Modellvorhaben Problemimmobilien (v.li.): Stefan Szuggat (Dezernent für Umwelt, Planen und Wohnen), Oberbürgermeister Thomas Westphal, Ina Scharrenbach (NRW-Ministerin für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung) und Jan-Henrik Gruszecki (Geschäftsführer der Borsigplatz Development GmbH)

Dies gelang, ohne im großen Stil Gebäude aufzukaufen, sondern weitgehend durch die gezielte Herbeiführung von Sanierungen in privater Hand. Eine erfolgreiche Bilanz, die Ina Scharrenbach, Landesministerin für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung, am 19.cOktober bei einem Ortstermin würdigte. Die Stadt Dortmund hatte das NRW-Modellvorhaben Problemimmobilien selbst mit angestoßen.

In 66 kernsanierten oder noch in Sanierung befindlichen Objekten wurden und werden knapp 400 Wohneinheiten als Wohnraum zurückgewonnen – nach zuvor oft jahrelangem Stillstand. Bei weiteren 17 Objekten wurden Mängel und Missstände in kleineren Schritten, teils im bewohnten Zustand, beseitigt.

Ina Scharrenbach
Ministerin für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung NRW

Mach flott den Schrott: Schon wenige Wohngebäude mit schweren städtebaulichen Mängeln können ein ganzes Quartier abwerten. Mit dem Modellvorhaben Problemimmobilien hat die Landesregierung Nordrhein-Westfalen von 2017 bis 2022 in elf Städten Wege zur Lösung von Schrottimmobilien unterstützt. Durch das Modellvorhaben konnten bis 2022 insgesamt bei 110 Problemimmobilien Missstände durch Abriss, Sanierung sowie Modernisierung beseitigt werden. Dafür wurden Fördermittel in Höhe von 52,2 Millionen Euro bewilligt.

"Die Praxis hat jedoch auch gezeigt, dass sich zahlreiche Problemimmobilien ohne den Einsatz öffentlicher Gelder beseitigen lassen – entweder durch einen Eigentümerwechsel oder durch positiven Einfluss auf die Alteigentümer", so Scharrenbach. "Die Stadt Dortmund ist ein Vorreiter dafür, wie eine Kommune mit klar koordiniertem Vorgehen sogar bei vergleichsweise geringem finanziellem Einsatz große Verbesserungen erzielen kann. Doch der städtische Ankauf von Problemimmobilien bleibt als Handlungsoption auf dem Tisch. Aus diesem Grund hat die Landesregierung Nordrhein-Westfalen kommunale Entwicklungsfonds für den strategischen Zwischenerwerb von Immobilien ab 2024 in das Städtebauförderprogramm aufgenommen."

Die ganze Nachbarschaft profitiert

Auch Oberbürgermeister Thomas Westphal zeigt sich stolz über den Erfolg Dortmunds: "Mit viel Einsatz haben wir im Modellvorhaben dafür gesorgt, dass fast 400 Wohnungen aus früheren Problemimmobilien frisch saniert auf den Markt kommen. Das ist ein ganz wichtiger Erfolg auf dem angespannten Dortmunder Wohnungsmarkt. Denn man muss sich klar machen: Das sind Wohnungen, die vorher gar nicht bewohnbar waren, oder in denen die Menschen nur unter sehr schlechten Bedingungen leben konnten. Es ist gut, dass sich das geändert hat. Davon und von den sichtbaren Verbesserungen im Stadtbild profitiert die ganze Nachbarschaft. Zusammen mit engagierten Investoren, die frühere Problemhäuser sanieren, verbessern wir so die Lebensverhältnisse in der Nordstadt."

Grundlage des Erfolgs ist der enge strategische Schulterschluss zwischen den Fachbereichen. Vor allem das Amt für Stadterneuerung, das Ordnungsamt und der Fachbereich Liegenschaften stimmen sich genau ab, um bestmöglich das begrenzte Repertoire kommunaler Möglichkeiten gegenüber privaten Eigentümer*innen auszuschöpfen, die ihren Pflichten nicht nachkommen. Das bedeutet in jedem Einzelfall: viel Kommunikation, Beratung und das Aufzeigen von Perspektiven. Auf der anderen Seite stehen aber auch rechtliche Maßnahmen, die angedroht und letztlich vollzogen werden.

Von der Beratung bis zu rechtlichen Schritten

Das Stufenmodell kommunaler Maßnahmen reicht in Dortmund von der Beratung und Förderung, etwa im Rahmen der bewährten Hof- und Fassadenprogramme, bis zu rechtlichen Schritten wie der Nutzung von Vorkaufsrechten oder dem Aussprechen von Modernisierungs- und Instandsetzungsgeboten. Das beratende Immobilienteam des städtisch beauftragten Quartiersmanagements Nordstadt ist dabei ebenso eingebunden wie spezialisierte Mitarbeiter*innen im Amt für Stadterneuerung, des Ordnungsamts und des Fachbereichs Liegenschaften. Auch das Rechtsamt, die Bauordnung und die Stadtkasse sind wichtige Partner.

Viele Eigentümer*innen in der Nordstadt

In der Nordstadt gibt es knapp 4.000 Gebäude mit Wohnraum, die sich auf sehr viele Eigentümer*innen verteilen. Sehr wichtig ist deshalb deren effektive Ansprache. Im ersten Schritt werden drohende Konsequenzen aufgezeigt, aber auch Perspektiven, die sich durch einen Verkauf ergeben – häufig kommt es erst dann zu Sanierungen. Die Stadt tritt selbst als Käuferin in Erscheinung, etwa beim Erwerb im Vorkaufsrecht, bevorzugt werden jedoch Sanierungen in privater Hand. Schließlich lassen sich sanierte Wohnungen in der Nordstadt angesichts des hohen Wohnraumbedarfs und steigender Mieten auch von privaten Investor*innen rentabel bewirtschaften – zumal Modernisierungsvereinbarungen mit der Stadt, die in städtebaulichen Sanierungsgebieten wie der Nordstadt möglich sind, mit Steuervorteilen einhergehen.

Die Stadt selbst kaufte deshalb innerhalb des Modellprojekts nur acht Immobilien, für die nun unterschiedliche Zukunftsperspektiven bestehen. Teils werden sie noch saniert (etwa Lortzingstraße 10 und Burgholzstraße 35). Für das Gebäude am Nordmarkt 5 hingegen ist eine Weitergabe im Erbbaurecht an einen gemeinnützigen Träger geplant, der die Sanierung in einem Beschäftigungsprojekt für Langzeitarbeitslose plant. Im Fall der Kesselstraße 61 ist die Immobilie bereits zurück in private Hände gegangen – nicht zum höchsten Preis, sondern für das beste Konzept. Den Zuschlag erhielt ein Investor, der das Gebäude unter anderem für Wohngruppen mit Unterstützungsbedarf sanieren will.

Blick über die Dächer der Nordtstadt auf Borsigplatz
Bild: Stadt Dortmund / Roland Gorecki
Der Blick über die Dächer der Nordstadt Richtung Borsigplatz.
Bild: Stadt Dortmund / Roland Gorecki

Städtisches Engagement geht weiter

Aus dem Modellprojekt kamen für die Ankäufe selbst sowie die Sicherung, Bewirtschaftung und Wiederherstellung der Modernisierungsfähigkeit der Gebäude zunächst 1,95 Millionen Euro an Fördermitteln zum Einsatz. Da die Stadt Dortmund durch die Ausübung des Vorkaufsrechts sechs Problemimmobilien unter Verkehrswert erwerben konnte, sind in der Summe keine unwirtschaftlichen Kosten entstanden, so flossen die Fördermittel zurück an das Land.

Das von Dortmund mitangestoßene Modellvorhaben hat wichtige Impulse für die Erfolge in der Nordstadt geliefert – auch durch den Erfahrungsaustausch zwischen den Kommunen, der wertvolle Erkenntnisse für die künftige Arbeit brachte. Denn die Stadt setzt ihr gebündeltes Engagement angesichts der verbleibenden Problemimmobilien fort.

Wichtig für die Erfolge sind dabei auch Investoren wie die Borsigplatz Development GmbH, deren Geschäftsführer Jan-Henrik Gruszecki beim Vor-Ort-Termin mit NRW-Bauministerin Scharrenbach von eigenen Plänen berichtete. Borsigplatz Development hat die Problemimmobilie Dürener Straße 29 gekauft – gleich neben dem Gründungshaus des BVB an der Ecke zur Oesterholzstraße, das Gruszecki bereits als Einzeleigentümer gehört. Die Dürener Straße 29 soll bald wieder für Wohnen instandgesetzt werden und ein gastronomisches Angebot bieten.

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