Prüfung eines Sanierungsgebiets in der City

Es gibt zwei Sanierungsverfahren: das umfassende und das vereinfachte Verfahren. Worin unterscheiden sich diese?

Welche Verfahrensart gewählt wird, kann erst nach Abschluss der Untersuchungen entschieden werden. Im umfassenden Verfahren gelten typischerweise sanierungsrechtliche Genehmigungspflichten für bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge im Gebiet. Im vereinfachten Verfahren kann die Gemeinde in der Sanierungssatzung unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen auch Rechtswirkungen für die Eigentümer*innen im Gebiet ausschließen, insbesondere Genehmigungspflichten und die Erhebung von Ausgleichsbeträgen. Für die Verfahrensart besteht kein Ermessenspielraum. Welche Variante für die City zu wählen ist, hängt von den Zielen und Ergebnissen der Untersuchung ab.

Wann steht fest, ob es in der City ein Sanierungsgebiet geben wird?

Ein Sanierungsgebiet kann erst nach Abschluss der Vorbereitenden Untersuchungen förmlich festgelegt werden. Dafür werden die Ergebnisse zusammengeführt sowie Ziele und Maßnahmen abgeleitet. Erst dann kann der Rat der Stadt Dortmund die Sanierungssatzung beschließen, die das Gebiet abgrenzt und das Verfahren festlegt. Nur für Grundstücke und Immobilien innerhalb dieses förmlich festgelegten Gebiets gelten dann besondere sanierungsrechtliche Rechtsfolgen – abhängig von der Art des Sanierungsverfahrens.

Wie lange dauert ein Sanierungsverfahren üblicherweise?

Die Gemeinde muss bei der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets eine Frist festlegen. Diese soll 15 Jahre nicht überschreiten. Wenn die Sanierung innerhalb dieser Zeit nicht durchgeführt werden kann, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden. Wie lange es im konkreten Fall dauert, hängt vom Umfang der Ziele, der Projekte und der Finanzierung ab und wird im Verfahren fortlaufend überprüft.

Wird im Grundbuch etwas eingetragen, wenn ein Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt?

Wenn ein Sanierungsgebiet durch Sanierungssatzung förmlich festgelegt ist, wird im Grundbuch ein Sanierungsvermerk eingetragen. Das ist ein Hinweis auf das besondere sanierungsrechtliche Verfahren und wird bei Grundstücksvorgängen mitberücksichtigt. Der Eintrag erfolgt also nicht schon mit dem Start der Untersuchungen, sondern erst nach dem Satzungsbeschluss für das Sanierungsgebiet.

Kann der Sanierungsvermerk wieder gelöscht werden und wann?

Der Sanierungsvermerk wird grundsätzlich gelöscht, wenn die Sanierungssatzung aufgehoben wird. Dann ist die Sanierungsmaßnahme beendet und die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen. Eine frühere Löschung nur für ein einzelnes Grundstück ist möglich, wenn für dieses Grundstück die Sanierung bereits als abgeschlossen erklärt wurde. Das Grundstück liegt dabei weiterhin im räumlichen Sanierungsgebiet, aber die sanierungsrechtlichen Rechtswirkungen entfallen für dieses Grundstück.

Ich habe bereits eine Baugenehmigung, aber noch nicht mit der Maßnahme begonnen. Was muss ich beachten?

Eine bereits bestandskräftige Baugenehmigung bleibt grundsätzlich für ihre Geltungsdauer wirksam. Unabhängig davon kann es sinnvoll sein, frühzeitig Kontakt mit der Stadt Dortmund aufzunehmen, wenn sich das Vorhaben im Untersuchungsgebiet befindet, damit mögliche Zielkonflikte transparent besprochen werden können. Die Stadt Dortmund weist außerdem darauf hin, dass Bauanträge im Sanierungsverdachtsgebiet unter bestimmten Voraussetzungen zurückgestellt werden können, wenn sie den vorläufigen Sanierungszielen zuwiderlaufen.

Ab wann können Eigentümer*innen mit Unterstützung rechnen, wenn sie investieren wollen?

Konkrete Fördermöglichkeiten setzen in der Regel erst dann verlässlich ein, wenn ein Sanierungsgebiet förmlich festgelegt ist und die jeweiligen Programme und Bedingungen feststehen. Als mögliche Vorteile im Sanierungsgebiet zu nennen sind insbesondere erhöhte steuerliche Abschreibungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von Gebäuden, die innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen. Dies regelt das Einkommenssteuergesetz (EStG) in den §§ 7h, 10f, 11a. Dafür ist eine Modernisierungsvereinbarung mit der Stadt erforderlich, die vor der Beauftragung abgeschlossen werden muss. Auch Beratungen zu sanierungsrechltichen, baufachlichen und fördetechnischen Fragen sind für ein Sanierungsgebiet vorgesehen.

Wie hoch wird das Gesamtvolumen öffentlicher Investitionen sein? Wie hoch ist die Förderquote? Was löst das an privaten Investitionen aus?

Die Verwaltung legt dem Rat im Sommer 2026 das Integrierte Handlungskonzept (InHK) zum Beschluss vor – als einen zentralen Baustein für die City-Entwicklung der kommenden zehn Jahre. Für den Einsatz von Fördermitteln des Bundes und des Landes ist ein solches Konzept Voraussetzung. Über konkrete Förderanträge und die Umsetzung einzelner Maßnahmen entscheidet der Rat gesondert.

Wie viele Mittel am Ende konkret in der Dortmunder City eingesetzt werden und wie hoch die Förderquote ausfällt, lässt sich erst festlegen, wenn Ziele, Maßnahmenpakete und Finanzierung abgestimmt sind. Ein entsprechendes Integriertes Handlungskonzept für die Dortmunder City ist in Vorbereitung. Grundsätzlich zeigt die Erfahrung aus der Städtebauförderung aber, dass öffentliche Mittel zusätzliche Investitionen anstoßen: Im Durchschnitt bewirkt jeder Euro Städtebauförderung rund sieben Euro weitere öffentliche und private Folgeinvestitionen. Die tatsächliche Wirkung vor Ort hängt jedoch vom konkreten Maßnahmenprogramm und dem Mitwirken der privaten Eigentümer*innen ab.

Was genau sind Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten? Gibt es Erfahrungswerte zur Höhe?

Ausgleichsbeträge sind gesetzliche Zahlungen, die eine Kommune nach Abschluss der Sanierung von den Eigentümer*innen im Sanierungsgebiet erheben kann. Maßstab ist die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts, also der Unterschied zwischen einem Wert ohne Sanierung und dem Wert, der sich durch die städtebauliche Sanierungsmaßnahme im Gebiet ergibt. Nicht gemeint sind allgemeine Marktsteigerungen. Die konkrete Höhe ist erst am Ende anhand einer Wertermittlung feststellbar und kann deshalb zu Beginn nicht verlässlich beziffert werden.

Wie können städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dazu beitragen, dass die Dortmunder City attraktiver wird und neue Angebote entstehen?

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen können die Rahmenbedingungen dafür verbessern, dass die Dortmunder City attraktiver wird und neue Nutzungen entstehen. Dazu gehören insbesondere die Aufwertung von Straßen, Plätzen und Aufenthaltsbereichen, die klimaangepasste Umgestaltung des öffentlichen Raums, die Modernisierung und Umnutzung privater und städtischer Immobilien sowie die Beseitigung von Leerständen. Solche Maßnahmen können das Stadtbild verbessern, die Aufenthaltsqualität erhöhen, Begegnungsorte schaffen und neue Nutzungen erleichtern.

Ergänzend setzt die Stadt weitere Instrumente ein, etwa das Citymanagement und den Anmietungsfonds zur zeitweisen Belebung leerstehender Ladenlokale. Ob sich daraus dauerhaft mehr Geschäfte, Gastronomie oder andere Angebote entwickeln, hängt jedoch auch von privaten Investitionsentscheidungen und den allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab.

Welche konkreten Verbesserungen bringt ein Sanierungsgebiet gegen Kriminalität oder Drogenkonsum im öffentlichen Raum?

Eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme ist in erster Linie ein Instrument des Städtebaurechts, um bauliche und funktionale Missstände in einem Gebiet zu bearbeiten. Themen wie Sicherheit, Ordnung, Suchthilfe und soziale Unterstützung werden vorrangig durch andere kommunale Instrumente bearbeitet. Dazu zählen beispielsweise die Ordnungspatenschaft von Polizei und kommunalem Ordnungsdienst

Kann ein Ergebnis des Sanierungsprozesses sein, die Mietpreisbremse für das Gebiet auszusetzen?

Die Mietpreisbremse ist bundesrechtlich geregelt und gilt nur in Gebieten, in denen der Wohnungsmarkt durch Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung als angespannt bestimmt wurde. Eine Kommune kann diese Rechtsverordnung nicht eigenständig aufheben oder außer Kraft setzen. Ob und wo die Mietpreisbremse gilt, hängt deshalb von landesrechtlichen Festlegungen nach § 556d BGB ab.

Sollte es zu einer Sanierungsmaßnahme kommen, würde der Rat die konkreten Sanierungsziele in einem nächsten Schritt beschließen. Bereits jetzt gelten aber sogenannte vorläufige Sanierungsziele.

Folgende vorläufige Sanierungsziele wurden auf Basis bisheriger Analysen und Studien festgelegt:

• Erhalt und Weiterentwicklung der Funktionen als Oberzentrum unter Beachtung der Angebotsvielfalt und Attraktivität
• Attraktivitätssteigerung durch ein vielfältiges Nutzungsangebot
• Wiederherstellung, Stabilisierung, Sicherung und z. T. auch Ausweitung sowie Verbesserung der innenstädtischen Wohnnutzung
• Beseitigung von Leerständen und minder genutzten Immobilien
• Modernisierung und Aufwertung der Gebäudebestände und Anpassung an aktuelle Standards
• Anpassung der Gebäude und der Infrastruktur des Raumes an eine klimagerechte Stadt
• Sicherung und Profilierung erhaltenswerter Bausubstanz
• Schaffung bzw. Wiedergewinnung stadträumlicher (Aufenthalts-)Qualitäten
• Realisierung von Maßnahmen für eine „neue, nachhaltige Mobilität und Infrastruktur“ (Radverkehrsinfrastruktur, Ladeinfrastruktur, ruhender Verkehr, etc.)

Diese vorläufigen Sanierungsziele werden im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen geprüft, konkretisiert und ergänzt. Aus den Zielen könnten anschließend konkrete Maßnahmen abgeleitet werden.

Konkrete Bedeutung haben die vorläufigen Ziele für Baugesuche, die während der Vorbereitenden Untersuchungen gestellt werden. Steht ein beantragtes Vorhaben einem der vorläufigen Sanierungsziele entgegen, kann die Stadt das Baugesuch für bis zu 12 Monate zurückstellen. So kann die Stadt dem Effekt vorbeugen, dass jetzt noch Maßnahmen eingeleitet werden, die künftig die Erreichung möglicher Sanierungsziele verhindern oder erschweren.

In einem möglichen neuen Sanierungsgebiet City würde es vor allem darum gehen, Immobilien und Infrastruktur im Sinne einer klimagerechten Stadt zukunftsfähig anzupassen, erhaltenswerte Gebäude zu sichern und dabei die Wesenszüge ihrer Gestaltung besser zur Geltung zu bringen sowie Leerstände zu beseitigen. Aufenthalts- und Gestaltungsqualitäten würden mit öffentlichen Investitionen gesteigert, die Wohnfunktion in der Innenstadt gestärkt und insbesondere die Leitfunktion des Einzelhandels in zentralen Bereichen der City gesichert.

Kommt es zu einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme, können beispielsweise Eigentümer*innen für Bau- und Planungskosten erhöhte steuerliche Abschreibungen geltend machen. Voraussetzung ist, dass ihre Maßnahmen im Einklang mit den Sanierungszielen stehen.

Der Zuschnitt eines möglichen Sanierungsgebiets muss nicht mit dem des Verdachtsgebiets übereinstimmen. Er könnte auf Basis der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen auch deutlich kleiner ausfallen. Er würde zusammen mit der sogenannten Sanierungssatzung durch den Rat festgelegt.

Rechtliche Grundlage sind die §§ 136 ff des Baugesetzbuchs (BauGB).

Mehr Informationen zum Instrument der Sanierungsmaßnahme gibt es hier.

• Der Rat der Stadt Dortmund hat per Dringlichkeitsentscheidung vom 12. März 2026 eine Satzung über die Begründung eines besonderen Vorkaufsrechts für den Bereich „östliches Brückviertel“ beschlossen. Mit der Veröffentlichung in den Dortmunder Bekanntmachungen, 491 KB, PDF am 13.03.2026 wurde die Satzung rechtskräftig. Die Genehmigung der Entscheidung durch den Rat erfolgte per Beschluss in der Sitzung vom 26. März 2026.
• Von Januar bis März 2026 führte die Stadt eine schriftliche Befragung sämtlicher Eigentümer*innen, Bewohner*innen und Gewerbetreibenden im Untersuchungsgebiet durch. Befragt wurden so rund 4.600 Bewohner*innen ab 16 Jahren, die Betreiber*innen von rund 3.000 Gewerbebetrieben und die Eigentümer*innen von rund 1.000 Immobilien. Die Fragen bezogen sich zum Beispiel auf Ausstattung, Zustand und Belegung von Immobilien, auf Mietpreise und Modernisierungsabsichten. Auch Informationen über die Grundstücke wie z. B. zu Parkmöglichkeiten oder zur Beschaffenheit von Freiflächen wurden erhoben.
• Im Januar 2026 fand ein großes Eigentümer*innenforum , 3 MB, PDF mit rund 150 Teilnehmenden statt.
• Zur Erhebung von städtebaulichen Missständen, aber auch von Stärken und Potenzialen, fanden im Untersuchungsgebiet im Jahr 2025 umfangreiche Bestandserfassungen und -bewertungen von Gebäuden zur Erfassung des baulichen Zustands statt.
• Im Jahr 2024 hat die Stadt Dortmund das Büro S.T.E.R.N. Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH mit der Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen beauftragt.
• Der Rat der Stadt Dortmund hat in seiner Sitzung am 21. September 2023 den Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen gefasst. Der Beschluss wurde mit der Veröffentlichung in den Dortmunder Bekanntmachungen (Amtsblatt der Stadt Dortmund), 769 KB, PDF am 16.02.2024 ortsüblich bekannt gemacht und damit rechtskräftig.