Problem-Immobilien
Alles nur Fassade: Vom Schandfleck zum schmucken Wohnhaus
Wie wird eine Problem-Immobilie zu einem attraktiven Wohnhaus? Ein fiktives Beispiel zeigt den Dortmunder Weg vom Erstkontakt bis zur Sanierung.
Dreckige Fassaden, Müll im Hauseingang, kaputte Klingeln - wenn solche Mängel sich häufen und eine Immobilie zum Schandfleck wird, kann das schnell ein ganzes Quartier abwarten. Die Vermeidung solcher Problem-Immobilien ist der Stadt Dortmund ein großes Anliegen, weshalb sie möglichst früh eingreift, wenn der Zustand einer Immobilie auffällig wird. Weil die Probleme sehr unterschiedlich und je nach Situation verschiedene Ämter zuständig sein können, gibt es bei der Stadt den Arbeitskreis Immobilien, in dem alle Fälle bearbeitet werden, um schnellstmöglich handeln zu können. Das Ordnungsamt ist geschäftsführend, jeder Fall ein Einzelfall.
Statt erhobenem Zeigefinger: Fördern statt Fordern
Problem-Immobilien fallen meistens auf, wenn beispielsweise Eingangstüren ständig offenstehen oder der Strom abgestellt wurde. In diesem Fall wird das Ordnungsamt aktiv. Hinter den ordnungsrechtlichen Problemen stecken oft tiefer sitzende Mängel. Dann übernimmt das Amt für Stadterneuerung die Koordination.
Nach einem Fünf-Punkte-System wird der Zustand des Gebäudes eingeschätzt, Mängel werden aufgenommen und entsprechende Schritte eingeleitet. Dann geht die Stadt nach dem Prinzip „Fördern und Fordern“ vor. Sie bietet Beratung an und Fördermittel, weist auf Steuervorteile hin. Ziel ist es, die Immobilie wieder fit für den Wohnungsmarkt zu machen.
Das kann langwierig werden. Manchmal sind Eigentümer*innen-Verhältnisse unklar und müssen aufwändig aufgeklärt werden. Es gibt auch Eigentümer*innen von Problem-Immobilien, die Beratung ablehnen und gar nicht verkaufen wollen. Zwangsverordnungen und Modernisierungsbebote sind dann Möglichkeiten, den Druck zu erhöhen. Im Durchschnitt dauert es sechs Jahre bis aus einem Problem wieder eine ansehnliche Immobilie geworden ist, in der es sich gut leben lässt.
So geht die Stadt bei Problem-Immobilien vor
Die nachfolgend dargestellte Ausgangslage und Entwicklung der Situation sind fiktiv.
Ausgangslage
Bei der Bestandsaufnahme gerät eine Immobilie ins Visier: Außen ist das Gebäude verwahrlost, es ist beschmiert, es steht leer und ist zugenagelt. Offensichtlich verschaffen sich verschiedene Gruppen unerlaubt Zutritt zum Gebäude. Der Eigentümer ist überfordert und versucht immer mal wieder, die Immobilie viel zu teuer zu verkaufen. Als das nicht gelingt, kümmert er sich weiter nicht.
1. Bestandsaufnahme
Der Arbeitskreis Problem-Immobilien spricht über die Immobilie und das Vorgehen. Die Fachbereiche koordinieren ihr Vorgehen. Es findet eine Begehung statt. Der Eindruck der Problemlage bestätigt sich.
2. Kontaktaufnahme
Der Kontakt zum Eigentümer ist schleppend. Es wird immer gerade so viel getan, dass die Stadt nur eingeschränkt mit dem gesetzlichen Instrumentarium handlungsfähig ist. Ab und zu wird der Müll entfernt, aber immer wieder ist das Haus ein Problem. Auch die benachbarten Gebäude haben darunter zu leiden.
3. Ein erster Brief
Die Stadt versendet einen Brief mit der Einladung zum persönlichen Gespräch. Vom Eigentümer kommt keine Reaktion.
4. Ein zweiter Brief, ein Vor-Ort-Termin
Nach einem Monat erfolgt eine Erinnerung an den ersten Brief und eine erneute Einladung mit dem Hinweis, dass die Stadt die Möglichkeit hat, ein städtebauliches Gebot auszusprechen - das ist ein Verpflichtung für den Eigentümer, die vorgeschlagenen Maßnahmen umzusetzen bzw. das Recht der Stadt, diese zu erzwingen. Die Reaktion ist ein eher ärgerlicher Anruf, man kann sich aber auf einen Vor-Ort-Termin verständigen.
5. Verzögerungen bei vermeintlicher Entkernung, zahlreiche Gespräche
Der Eigentümer versichert im Gespräch, dass er sich mit der Sanierung der Immobilie beschäftigen will. Nach vielen Monaten und diversen Nachfragen seitens der Stadt beginnt er augenscheinlich mit der Entkernung des Gebäudes. Bereits zu diesem Zeitpunkt versucht er, das Gebäude zur Anmietung anzubieten. Die Entkernung dauert viele Monate. Immer wieder finden Gespräche statt, in denen der Eigentümer versichert, er werde jetzt endlich die Entkernung abschließen und in die Sanierung einsteigen.
6. Der Rat zur Veräußerung, Wertermittlung
Das Amt für Stadterneuerung rät dem Eigentümer dringend, die Immobilie zu verkaufen und sich von der Belastung zu befreien, da sonst ein städtebauliches Gebot ausgesprochen wird. Zudem bietet die Stadt an, eine Wertermittlung vorzunehmen, um dem Eigentümer auf den Boden der Tatsachen für den Verkauf des Gebäudes zu bringen. Nach der Wertermittlung willigt der Eigentümer ein, zu verkaufen.
7. Kauf durch Stadt oder Private?
Erst will die Stadt das Gebäude erwerben – es stellt sich jedoch heraus, dass der Eigentümer nun selbst den Verkauf zu einem realistischen Preis anvisiert. Der Verkauf findet statt.
8. Prüfung des Vorkaufsrechts
Die Stadt prüft ihr Vorkaufsrecht bei Problem-Immobilien und hört sowohl die Käuferin als auch den Verkäufer an. Nach dieser Anhörung wird deutlich: die künftige Eigentümerin ist vom Fach. Sie hat gute Ideen und Sanierungsvorschläge, die den Stadtteil nach vorne bringen. Man einigt sich auf eine Modernisierungsvereinbarung zwischen Stadt und Eigentümerin. Zudem erhält die Eigentümerin eine Förderung für die Gestaltung der Fassade.
9. Modernisierung
Die Modernisierungsarbeiten laufen zügig nach Abschluss des Kaufvertrags an. Die Stadt begleitet die Umsetzung eng.
10. Abschluss des Falls
Nach insgesamt sechs Jahren ist die Maßnahme endlich abgeschlossen, das Gebäude vollvermietet und in sehr ansehnlichem Zustand.
Problemimmobilien vor und nach der Sanierung
Diese Häuser stehen beispielhaft für die Verwandlung von einer Problemimmobilie zu einem Wohnhaus.
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