Bebauungsplan Wohnsiedlung Hohenbuschei

Eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 bedeutet, dass 40% des jeweiligen Baugrundstücks überbaut werden dürfen. Die GRZ basiert auf der Baunutzungsverordnung, die während der Aufstellung des Bauungsplans gültig war. Sie ist an konkrete Gebiete innerhalb eines Bebauungsplans gebunden und kann sich je nach Lage unterscheiden. In Hohenbuschei ist die Grundflächenzahl südlich der Hohenbuschei Allee niedriger als in den übrigen Gebieten. Die Grundflächenzahl wird im Verhältnis zum Baugrundstück gemessen und ist als Anteilswert – z. B. 0,4 – angegeben. Die GRZ setzt sich nach der hier anzuwendenden Baunutzungsverordnung von 1990 aus zwei Teilen zusammen: Die GRZ I und die GRZ II.

Die GRZ I umfasst die Fläche des Wohnhauses, sowie dazugehöriger Terrassenflächen am Haus. Die GRZ II erfasst darüber hinaus die Flächen von weiteren befestigten Flächen, wie beispielsweise Garagen, Stellplätzen, Zuwegungen, Stellflächen für Abfallbehälter und Fahrräder sowie sonstigen Nebenanlagen wie beispielsweise Gartenhäusern oder fest mit dem Grundstück verbundene Pools.

Die zulässige GRZ II errechnet sich aus der zulässigen GRZ I und darf diese in der Regel um 50% überschreiten. Bei einer GRZ I von 0,4 dürfen somit alle befestigten Flächen zusammen (einschließlich des Gebäudes und der Garage) 60% des Grundstückes betragen. Analog hierzu dürfen bei einer GRZ I von 0,3 alle befestigten Flächen zusammen (einschließlich des Gebäudes und der Garage) 45% des Grundstückes betragen.

Im Umkehrschluss heißt dies, dass entsprechend der GRZ-Beispiele 40% bzw. 55% des Grundstückes zu begrünen ist. Als Begrünungsfläche zählen alle bepflanzten Flächen mit Stauden, Sommerblumen, Gräsern, Bäumen, Sträuchern und Rasen/Wiese. Diese Pflanzungen müssen einen unmittelbaren Bodenkontakt haben, damit Niederschlagswasser uneingeschränkt versickern kann. Auch Kiesschüttungen oder Flächen mit Rasengittersteinen werden vollständig als versiegelte Fläche angerechnet. Genauere Informationen enthält der Abschnitt zur Gestaltung der privaten nicht bebauten Flächen.

Wesentlich bei der Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) II sind Nebenanlagen (das sind insbesondere Gartenhäuser und Abstellräume, s. Abschnitt Nebenanlagen), insbesondere solche, für die keine Bauanträge erforderlich sind und die einfach errichtet werden können. Daher ist vor ihrer Errichtung immer zu prüfen, wie groß die Summe aller versiegelten Flächen insgesamt auf dem jeweiligen Grundstück ist. Sie dürfen nicht errichtet werden, wenn die Gesamtsumme der versiegelten Flächen dadurch überschritten würde.

Neben der Grundflächenzahl steuert die überbaubare Grundstücksfläche, auch Baufenster genannt, die Versiegelung der Grundstücke. Die blauen Linien im Bauungsplan grenzen den Bereich räumlich ein, in dem sich das Hauptgebäude und größere Nebenanlagen befinden müssen.

Beide Festsetzungen (Grundflächenzahl und Baufenster) wirken zusammen und sind beide einzuhalten. Es kann also vorkommen, dass ein Baufenster aufgrund einer geringen GRZ nicht vollständig ausgeschöpft werden kann.

Carports und Garagen sind innerhalb des Baufensters seitlich neben dem Wohngebäude zu errichten. Im Bereich Wiesenpieperweg, Schafstelzenweg, Rohrsängerweg und nördlich der Hohenbuscheiallee sind gesonderte Bereiche als Flächen für Stellplätze festgesetzt.

Für die übrigen Gebiete regelt eine entsprechende textliche Festsetzung die Lage der Stellplätze: Stellplätze sind ausschließlich seitlich des Wohngebäudes mit einem Mindestabstand von 5 Metern zur erschließenden Straße zulässig. Im Falle von Eckgrundstücken sind Stellplätze außerdem seitlich mit einem 1 Meter breiten Pflanzstreifen einzugrünen.

Kleinere Nebenanlagen wie Fahrrad- oder Müllboxen, teilweise auch kleinere Gartenhütten, dürfen zumeist frei auf dem eigenen Grundstück platziert werden.

Im Bereich Wiesenpieperweg, Schafstelzenweg, Rohrsängerweg dürfen kleinere Nebenanlagen nur innerhalb der mit NA bezeichneten Flächen liegen.

Nebenanlagen sind zur Grundstücksgrenze einzugrünen. Daher ist ein 1m breiter Abstand zur Grundstücksgrenze einzuhalten. Dieser ist zu begrünen.

Sofern Müllbehälter außerhalb des Gebäudes aufgestellt werden, sind diese Bereiche ebenfalls einzugrünen.

Dafür kommen eine Hecke oder ein begrüntes Rankgerüst in Frage. Die muss eine dauerhafte Eingrünung sicherstellen. Für ein harmonisches Straßenbild muss die Begrünung zum öffentlichen Raum orientiert sein.

Wenn die Müllbehälter mit Metall oder Holz im Vorgarten eingehaust werden, ist dieser Bereich zur Straße einzugrünen. Dafür ist ein mind. 50cm breiter Abstand zur öffentlichen Straße einzuhalten. Dieser Abstand muss bepflanzt werden.

Das gilt auch für eine teilgeschlossene Einhausung z.B. mit einer Gabione (Steinkorb oder Drahtschotterkasten). Auch diese ist dauerhaft zur öffentlichen Straße einzugrünen.

Im gesamten Wohngebiet Hohenbuschei sind Aufschüttungen und Abgrabungen nur bis zu 30 cm zulässig.

Im bewegten Gelände sind die Außenbereiche insbesondere im Bereich der Grundstücksgrenzen sensibel zu gestalten. Im Wohngebiet Hohenbuschei sind überwiegend nur geringe Höhenunterschiede zu überwinden. Trotzdem kann es durch die jeweilige Gestaltung des Grundstücks nötig sein, Höhenunterschiede abzufangen.

Bei geringen Höhenunterschieden können schon kleinere Abgrabungen und Aufschüttungen ausreichen, die sich gut in die Gartengestaltung einbinden lassen.

Stützmauern sind nur im Einzelfall zulässig, um ein Geländegefälle abzustützen und kleinere Bereiche wie Zuwegungen zum Haus oder Terrassenbereiche eben anzulegen. Sind Stützmauern unumgänglich, sind diese zu begrünen und dürfen 30 cm nicht überschreiten.

Grundsätzlich sind Geländeunterschiede der Privatgärten zu angrenzenden öffentlichen Flächen mit begrünten Böschungen zu gestalten.

Werden natürliche Materialien für Stützmauern verwendet, können diese ein bedeutendes gestalterisches Element auf der Grundstücksfläche sein und gleichzeitig Lebensraum für Tiere und Pflanzen bieten!

Die Außenwirkung eines Grundstücks wird nicht nur durch das Haus und die Garage bestimmt. Zum Erscheinungsbild tragen auch der Garten und die Gestaltung der Grundstücksgrenze bei.

Ein Wechselspiel unterschiedlichster Zäune wirkt sehr unruhig und kann den Gesamteindruck eines Wohnquartiers stören. Um den öffentlichen Raum zu gliedern und für einen offenen und harmonischen Charakter der Siedlung, trifft der Bebauungsplan Festsetzungen zu Begrünung und Eingrünung der privaten Grundstücke sowie zur Zulässigkeit von Zäunen.

Hecken frieden Gärten homogen gegenüber öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Fußwegen ein. Der Bebauungsplan erlaubt ausschließlich Laubholzschnitthecken für Einfriedungen zu privaten und öffentlichen Straßen sowie zu öffentlichen Grünflächen. Die Hecke darf nicht höher als 2,00 m sein.

Um dem Bedürfnis nach Sicherheit gerecht zu werden, sind zusätzlich Zäune auf der Innenseite der Hecke zugelassen. Sie dürfen nicht höher sein als 1,80 m und sind nur transparent gestaltet zulässig. Dazu zählen Maschendraht und Stabgitterzäune.

Zaun und Hecke müssen einen Abstand von 50 cm zur öffentlichen Fläche einhalten.

Für eine angemessene Grünwirkung dürfen die Zäune die Hecken nicht dauerhaft überragen.

Ergänzende Zäune sollen von "außen" nicht sichtbar sein.

Sichtschutzstreifen in Stabgitterzäunen sind nicht zulässig und verhindern das Durchwachsen des Zaunes.

Der Abstand von einem Meter zwischen Grundstücksgrenze und Nebenanlage ist mit einer Hecke einzugrünen.

Alle Flächen, die nicht versiegelt werden dürfen (vgl. zulässige Grundflächenzahl), sind gärtnerisch anzulegen. Das bedeutet, dass diese Flächen zu bepflanzen sind und eine Versickerung möglich ist (kein Vlies im Untergrund).

Die Art der Grüngestaltung, ob der Garten vorwiegend als Rasen oder Wiese, mit einem Nutzgarten oder/ und Staudenbeeten angelegt wird oder ob Sträucher und Bäume gepflanzt werden, obliegt den Bewohnenden. Entscheidend ist, dass die Flächen bepflanzt werden und nicht geschottert.

Zu beachten ist auch, dass Wege im Garten und kleine Terrassenflächen sowie jegliche geschotterten Flächen zur versiegelten Fläche zählen (s. Erläuterungen zu Grundflächenzahl), auch wenn sie Teil der Gartengestaltung sind. Das bedeutet, dass Sie auch bei der Gartengestaltung Ihres gesamten Grundstücks die zulässige zu versiegende Fläche beachten müssen. Viele Gartengestaltungen beziehen dekorative Elemente aus Keramik, Stein, Metall oder Holz mit ein. Sofern diese lediglich einen punktuellen Akzent in der Gestaltung setzen, spricht nichts dagegen. Wichtig ist, dass die Bepflanzung das Erscheinungsbild bestimmt.

Neben den Vorgaben zur Einfriedung müssen außerdem die notwendigen Abstände des Nachbarschaftsrechts zu Pflanzung von Bäumen und Sträuchern beachtet werden.