Sanierung als Instrument

In einem ersten Schritt muss die Kommune herausfinden, in welchen Stadtteilen und Quartieren Herausforderungen und Probleme vorhanden sind, die den Einsatz einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme begründen könnten. Dieser sogenannte Sanierungsverdacht kann z. B. das Ergebnis von Vorstudien, Integrierten Handlungskonzepten oder Erkenntnissen aus Quartiersanalysen sein.

Die so erkannten ersten Handlungsbedarfe sowie entwickelte, vorläufige Zielsetzungen bilden die Grundlage für die Abgrenzung eines Sanierungsverdachtsgebiets. In diesem Gebiet werden anschließend Vorbereitende Untersuchungen durchgeführt. Sowohl die Abgrenzung des Sanierungsverdachtsgebiets als auch die Einleitung Vorbereitender Untersuchungen werden vom Rat der Stadt Dortmund beschlossen.

Anlass für den Einsatz einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme sind städtebauliche Missstände. Hierunter versteht das Baugesetzbuch Funktions- oder Substanzschwächen:

Funktionsschwächen liegen vor, wenn das Gebiet seine aktuelle oder zukünftige Funktion für die Gesamtstadt (z.B. Wohnfunktion, Gewerbestandort, Versorgungsfunktion) nicht erfüllt. Substanzschwächen beziehen sich auf die Gebäude sowie ihr unmittelbares Umfeld. Sie liegen vor, wenn Gebäude, ihre Ausstattung und/oder ihre Umgebung den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht mehr entsprechen. Dies kann z.B. bauliche Mängel oder das Nichteinhalten energetischer Standards umfassen.

Ob städtebauliche Missstände vorliegen und demnach die Notwendigkeit einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme begründet werden kann, wird im Rahmen von Vorbereitenden Untersuchungen überprüft.

Hierzu wird im Sanierungsverdachtsgebiet eine Bestandsaufnahme durchgeführt, bei der insbesondere die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge in den Blick genommen werden. Dazu zählen beispielsweise:

• Zustand privater und öffentlicher Gebäude,
• Zustand und Ausstattung öffentlicher Räume (z. B. Grünflächen, Wege, Plätze),
• Zustand und Ausstattung sozialer Infrastruktur (z. B. Kindergärten, Schulen),
• Zustand und Ausstattung der Verkehrsinfrastruktur (z. B. Verkehrssicherheit, Verkehrsbelastung, Wegeverbindungen).

Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen findet auch eine Beteiligung der im Gebiet lebenden Bewohner*innen, Haus- und Grundstückseigentümer*innen und Gewerbetreibenden statt. Diese werden über die anstehenden Untersuchungen und das anschließende Sanierungsverfahren informiert und zur Mitwirkung an der Aufwertung des zukünftigen Sanierungsgebietes angeregt.

Auf Grundlage der Bestandsaufnahme und der Beteiligung werden Sanierungsziele und Sanierungsmaßnahmen abgeleitet. Die Sanierungsziele umschreiben die beabsichtigten Entwicklungen für das künftige Sanierungsgebiet. Sanierungsmaßnahmen können sowohl von der Kommune als auch durch Private durchgeführt werden (s. Durchführungsphase). In diesem Zusammenhang wird auch geprüft in welchem Zeitraum die Sanierungsmaßnahmen umgesetzt und wie sie finanziert werden können.

Die Bestandssituation im Sanierungsgebiet sowie die Sanierungsziele und Sanierungsmaßnahmen werden in einem Sanierungskonzept zusammengeführt und über einen städtebaulichen Rahmenplan veranschaulicht.

Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen wird abschließend geprüft, ob die Ergebnisse die Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme begründen können, es wird die Art des Sanierungsverfahrens abgeleitet und das Sanierungsgebiet abgegrenzt. Hierzu werden öffentliche und private Belange gegeneinander abgewogen. Geprüft wird auch inwieweit durch die Sanierung negative Auswirkungen für Eigentümer*innen, Beschäftigte oder Bewohner*innen entstehen können. Sollte sich herausstellen, dass durch die Sanierung erhebliche negative Auswirkungen für Bewohner*innen oder Beschäftigte zu erwarten sind, ist die Kommune zur Aufstellung eines sogenannten Sozialplans verpflichtet. In diesem werden Maßnahmen entwickelt, um die negativen Auswirkungen abzumildern.

Wenn die Vorbereitenden Untersuchungen zu dem Ergebnis kommen, dass die Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme notwendig ist, kann der Rat der Stadt eine Sanierungssatzung beschließen.

Die Sanierungssatzung legt die räumliche Abgrenzung des Sanierungsgebietes und die Verfahrenswahl fest und sie regelt rechtliche Rahmenbedingungen wie die Anwendung bestimmter Paragraphen aus dem Baugesetzbuch. Die Satzung wird mit der Bekanntmachung im Amtsblatt rechtskräftig.

Sanierungsmaßnahmen können sowohl von der Kommune als auch durch Private durchgeführt werden. So kann die Kommune bspw. öffentliche Gebäude wie Schulen, Kitas usw. neu bauen oder modernisieren. Außerdem kann sie Grünflächen, Wege und Plätze aufwerten sowie die Verkehrssituation im Sanierungsgebiet verbessern.
Private Eigentümer*innen können z. B. über den Neubau, Abriss oder Sanierung bzw. Modernisierung von Gebäuden zur Weiterentwicklung des Sanierungsgebietes beitragen. Bei der Sanierung und Modernisierung von Gebäuden können sie von erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten im Sanierungsgebiet profitieren.

Nach Abschluss aller Sanierungsmaßnahmen bzw. dem Erreichen der Sanierungsziele, wird das Sanierungsgebiet durch einen entsprechenden Beschluss des Rates der Stadt aufgehoben.