Amt für Stadterneuerung
  1. Themen
  2. Planen & Bauen
  3. Stadtplanung & Entwicklung
  4. Stadterneuerung
  5. Städtebauliche Sanierung
  6. Sanierung als Instrument

Städtebauliche Sanierung

Sanierung als Instrument

Bei der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme handelt es sich um ein räumlich, zeitlich und sachlich begrenztes Sonderrecht. Es ist im besonderen Städtebaurecht des Baugesetzbuches in den §§ 136 bis 164 und 180 bis 186 geregelt.

Eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme darf nur angewendet werden, wenn in einem Gebiet erhebliche (städte-)bauliche oder funktionale Mängel und Missstände vorliegen. Diese müssen zuvor durch sogenannte Vorbereitende Untersuchungen nachgewiesen werden. Weiterhin muss die Sanierung dem Wohl der Allgemeinheit dienen und in einem überschaubaren Zeitraum von in der Regel max. 15 Jahren umgesetzt werden.

Diese Seite dient der Information über wesentliche Inhalte und Verfahrensschritte eines Sanierungsverfahrens. Zu Details und Besonderheiten der einzelnen Sanierungsverfahren sowie den Vorbereitenden Untersuchungen besuchen Sie bitte die entsprechenden Seiten zu Nordstadt, Umfeldentwicklung SMART RHINO und Hörde.

Initiative

In einem ersten Schritt muss die Kommune herausfinden, in welchen Stadtteilen und Quartieren Herausforderungen und Probleme vorhanden sind, die den Einsatz einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme begründen könnten. Dieser sogenannte Sanierungsverdacht kann z. B. das Ergebnis von Vorstudien, Integrierten Handlungskonzepten oder Erkenntnissen aus Quartiersanalysen sein.

Die so erkannten ersten Handlungsbedarfe sowie entwickelte, vorläufige Zielsetzungen bilden die Grundlage für die Abgrenzung eines Sanierungsverdachtsgebiets. In diesem Gebiet werden anschließend Vorbereitende Untersuchungen durchgeführt. Sowohl die Abgrenzung des Sanierungsverdachtsgebiets als auch die Einleitung Vorbereitender Untersuchungen werden vom Rat der Stadt Dortmund beschlossen.

Vorbereitende Untersuchungen

Anlass für den Einsatz einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme sind städtebauliche Missstände. Hierunter versteht das Baugesetzbuch Funktions- oder Substanzschwächen:

Funktionsschwächen liegen vor, wenn das Gebiet seine aktuelle oder zukünftige Funktion für die Gesamtstadt (z.B. Wohnfunktion, Gewerbestandort, Versorgungsfunktion) nicht erfüllt. Substanzschwächen beziehen sich auf die Gebäude sowie ihr unmittelbares Umfeld. Sie liegen vor, wenn Gebäude, ihre Ausstattung und/oder ihre Umgebung den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht mehr entsprechen. Dies kann z.B. bauliche Mängel oder das Nichteinhalten energetischer Standards umfassen.

Ob städtebauliche Missstände vorliegen und demnach die Notwendigkeit einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme begründet werden kann, wird im Rahmen von Vorbereitenden Untersuchungen überprüft.

Hierzu wird im Sanierungsverdachtsgebiet eine Bestandsaufnahme durchgeführt, bei der insbesondere die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge in den Blick genommen werden. Dazu zählen beispielsweise:

  • Zustand privater und öffentlicher Gebäude,
  • Zustand und Ausstattung öffentlicher Räume (z. B. Grünflächen, Wege, Plätze),
  • Zustand und Ausstattung sozialer Infrastruktur (z. B. Kindergärten, Schulen),
  • Zustand und Ausstattung der Verkehrsinfrastruktur (z. B. Verkehrssicherheit, Verkehrsbelastung, Wegeverbindungen).

Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen findet auch eine Beteiligung der im Gebiet lebenden Bewohner*innen, Haus- und Grundstückseigentümer*innen und Gewerbetreibenden statt. Diese werden über die anstehenden Untersuchungen und das anschließende Sanierungsverfahren informiert und zur Mitwirkung an der Aufwertung des zukünftigen Sanierungsgebietes angeregt.

Auf Grundlage der Bestandsaufnahme und der Beteiligung werden Sanierungsziele und Sanierungsmaßnahmen abgeleitet. Die Sanierungsziele umschreiben die beabsichtigten Entwicklungen für das künftige Sanierungsgebiet. Sanierungsmaßnahmen können sowohl von der Kommune als auch durch Private durchgeführt werden (s. Durchführungsphase). In diesem Zusammenhang wird auch geprüft in welchem Zeitraum die Sanierungsmaßnahmen umgesetzt und wie sie finanziert werden können.

Die Bestandssituation im Sanierungsgebiet sowie die Sanierungsziele und Sanierungsmaßnahmen werden in einem Sanierungskonzept zusammengeführt und über einen städtebaulichen Rahmenplan veranschaulicht.

Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen wird abschließend geprüft, ob die Ergebnisse die Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme begründen können, es wird die Art des Sanierungsverfahrens abgeleitet und das Sanierungsgebiet abgegrenzt. Hierzu werden öffentliche und private Belange gegeneinander abgewogen. Geprüft wird auch inwieweit durch die Sanierung negative Auswirkungen für Eigentümer*innen, Beschäftigte oder Bewohner*innen entstehen können. Sollte sich herausstellen, dass durch die Sanierung erhebliche negative Auswirkungen für Bewohner*innen oder Beschäftigte zu erwarten sind, ist die Kommune zur Aufstellung eines sogenannten Sozialplans verpflichtet. In diesem werden Maßnahmen entwickelt, um die negativen Auswirkungen abzumildern.

Sanierungssatzung

Wenn die Vorbereitenden Untersuchungen zu dem Ergebnis kommen, dass die Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme notwendig ist, kann der Rat der Stadt eine Sanierungssatzung beschließen.

Die Sanierungssatzung legt die räumliche Abgrenzung des Sanierungsgebietes und die Verfahrenswahl fest und sie regelt rechtliche Rahmenbedingungen wie die Anwendung bestimmter Paragraphen aus dem Baugesetzbuch. Die Satzung wird mit der Bekanntmachung im Amtsblatt rechtskräftig.

Durchführungsphase

Sanierungsmaßnahmen können sowohl von der Kommune als auch durch Private durchgeführt werden. So kann die Kommune bspw. öffentliche Gebäude wie Schulen, Kitas usw. neu bauen oder modernisieren. Außerdem kann sie Grünflächen, Wege und Plätze aufwerten sowie die Verkehrssituation im Sanierungsgebiet verbessern.
Private Eigentümer*innen können z. B. über den Neubau, Abriss oder Sanierung bzw. Modernisierung von Gebäuden zur Weiterentwicklung des Sanierungsgebietes beitragen. Bei der Sanierung und Modernisierung von Gebäuden können sie von erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten im Sanierungsgebiet profitieren.

Aufhebung des Sanierungsgebietes

Nach Abschluss aller Sanierungsmaßnahmen bzw. dem Erreichen der Sanierungsziele, wird das Sanierungsgebiet durch einen entsprechenden Beschluss des Rates der Stadt aufgehoben.

Wissenswertes für Eigentümer*innen und Bewohner*innen

Die Stadt Dortmund hat ein großes Interesse an der gemeinsamen Entwicklung der Sanierungsgebiete mit den Akteur*innen vor Ort. Vor allem eine aktive Zusammenarbeit mit den Eigentümer*innen und Bewohner*innen kann die Planungs- und Entwicklungsprozesse beschleunigen und die Ergebnisse für alle Beteiligten verbessern.

Fragen und Antworten

Diese Seite dient der allgemeinen Information für Eigentümer*innen und Mieter*innen, die in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder Sanierungsverdachtsgebiet leben. Im Folgenden werden nur die allgemeingültigen Regelungen beschrieben. Ggf. können in einzelnen Gebieten weitere Vorgaben (z. B. Genehmigungen bei Bauvorhaben) hinzukommen.

Was bedeutet ein förmlich festgelegtes Sanierungsverdachtsgebiet für mich als Eigentümer*in und/oder Bewohner*in?

  • Es werden Vorbereitende Untersuchungen durch die Kommune oder ein beauftragtes Unternehmen durchführt. Teil dieser Untersuchungen ist auch eine Einbindung der Eigentümer*innen und Bewohner*innen.
  • Es besteht eine Auskunftspflicht über Informationen zum Gebäude/Grundstück und den jeweiligen Lebensverhältnissen, die die Gemeinde zur Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung benötigt.
  • Die Kommune hat das Recht Bauanträge zurückzustellen, wenn diese den vorläufigen Sanierungszielen widersprechen. In Sanierungsverdachtsgebieten kann zusätzlich durch Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht für die Kommune erlassen werden. Hierdurch hat die Kommune ein Zugriffsrecht bei Grundstücksverkäufen zur frühzeitigen Absicherung der Sanierungsziele.

Was bedeutet ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet für mich als Eigentümer*in und/oder Bewohner*in?

  • Es besteht ein allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinde beim Grundstücksverkehr. Hierdurch hat die Kommune ein Zugriffsrecht bei Grundstücksverkäufen und hat die Möglichkeit, diese zum Verkehrswert zu erwerben.
  • Es besteht eine Auskunftspflicht über Informationen zum Gebäude/Grundstück und den jeweiligen Lebensverhältnissen, die die Gemeinde zur Durchführung der Sanierung benötigt.
  • Wenn es für die Durchführung der Sanierung erforderlich ist, kann die Gemeinde in bestehende Miet- und Pachtverhältnisse eingreifen.

Gut geplante Modernisierungen können Eigentümer*innen finanzielle Vorteile bringen.

Innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes sind erhöhte steuerliche Abschreibungen für bestimmte bauliche Investitionen möglich. Dafür muss - vor der Beauftragung - eine Vereinbarung mit der Stadt Dortmund abgeschlossen werden. Richten Sie sich mit Ihren Modernisierungsplänen an die Stadt Dortmund und bezüglich der finanziellen Vorteile an Ihr Finanzamt.

Kontakt

Stadt Dortmund - Amt für Stadterneuerung

Anschrift und Erreichbarkeit
Anschrift:
Kampstr. 47
44137 Dortmund

Mehr zum Thema

Mobilitätsmanagement an Schulen

Informationen zum Mobilitätsmanagement an Schulen im Rahmen des Projektes "Emissionsfreie Innenstadt" der Stadt Dortmund erhalten Sie hier.

Vermessungen

Hier erhalten Sie Informationen zu den einzelnen Vermessungen wie Gebäudeeinmessung, Grenzvermessung oder Grob- und Feinabsteckung.

Methanausgasungen

Methangas in Dortmund: Gefahren und Schutzmaßnahmen. Handbuch für Bauvorhaben und Baugenehmigungen.

Stadterneuerung in Unterdorstfeld und im Quartier Union West

Stadterneuerung in Unterdorstfeld & Union West: Bürgerbeteiligung, Befragung, & Entwicklungspläne. Aktuelle Informationen & Chancen für die Quartiere.

Förderprogramm für die Werkssiedlung Oberdorstfeld

Förderprogramm für Werkssiedlung Oberdorstfeld: Denkmalgerechte Instandsetzung und Wiederherstellung.

Fahrradabstellplätze

1.200+ City-Bike-Stellplätze: Förderprojekt Emissionsfreie Innenstadt schafft sichere, zentrale Abstellmöglichkeiten. Erfahren Sie mehr!

Begleitender Arbeitskreis

Informationen zum Begleitenden Arbeitskreis im Rahmen des Masterplans Mobilität des Stadtplanungs- und Bauordnungsamtes der Stadt Dortmund.

Aktuelle Hochbauprojekte

Erfahren Sie mehr über laufende Hochbauprojekte der Städtischen Immobilienwirtschaft, geordnet nach Stadtbezirken, online.

Am Trissel

Informationen über die kleine Gasse Am Trissel, die die große Einkaufsmeile Westenhellweg mit dem historischen Alten Markt in Dortmund verbindet

DIY-Deine Nordstadt zum Selbermachen

DIY-Deine Nordstadt zum Selbermachen der Nordstadt Dortmund

Südliche Gartenstadt am Westfalendamm

Die Südliche Gartenstadt in Dortmund: Historische Schätze bedroht. Erfahren Sie mehr über den Denkmalschutz und die aktuellen Planungen.

Kleppingstraße

Informationen zur Kleppingstraße in Dortmund, sie erstreckt sich vom Südwall in Süd-Nord-Richtung bis unmittelbar vor die Reinoldikirche.

Stadterneuerung Huckarde

Entdecken Sie die Stadterneuerung in Huckarde: Von historischer Montanindustrie bis zu modernen Spielplätzen im Wandel.

Eigentümer*innenforum

Projekte und Termine des Quartiersmanagements Nordstadt

Baudenkmalpflege

Erfahren Sie alles über Baudenkmalpflege in Dortmund: Schutz, Genehmigungen und finanzielle Fördermöglichkeiten für den Erhalt historischer Bauwerke.